Την περασμένη εβδομάδα, το 65ο τμήμα του Περιφερειακού Δικαστηρίου του Βερολίνου δημοσίευσε μια απόφαση σχετικά με την πρακτική των « σκιωδών ενοικίων» (Az. 65 76/20). Σε αντίθεση με την 67η και την 66η αίθουσα στο παρελθόν, υποθέτει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να συνεχίσει να επιβάλλει αυξήσεις μισθών στο δικαστήριο, παρόλο που το "Mietendeckel " του Βερολίνου (MietWoG) ήθελε να παγώσει τα τρέχοντα ενοίκια στην κατάσταση της 18ης Ιουλίου 2019. Σύμφωνα με το Επιμελητήριο, οι συμβατικές συμφωνίες παρέμειναν ανεπηρέαστες από τις απαγορεύσεις υπερβολικών ενοικίων που ρυθμίζονται στο MietWoG. Ο νόμος αποτρέπει μόνο κατά τη διάρκεια της θητείας του, μια τέτοια υπερβολική απαίτηση ενοικίου.
Αυτή η ανάγνωση του νόμου θα είχε καταστροφικές πρακτικές συνέπειες. Είναι λάθος σύμφωνα με το αστικό δίκαιο και ουδόλως απαιτείται συνταγματικά.
Πρακτικές συνέπειες των "ενοικιάσεων σκιών"
Πρώτα απ 'όλα, οι πρακτικές συνέπειες: Κατά τη διάρκεια του νόμου, η αύξηση των ενοικίων ως «σκιώδη ενοίκια» θα συνεχιζόταν ανεμπόδιστα, τα υψηλότερα ενοίκια απλά δεν θα έπρεπε να καταβληθούν κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Τον Φεβρουάριο του 2025, όταν λήγει ο νόμος, τα ενοίκια θα πήγαιναν με ρυθμό στο επίπεδο που θα είχαν φτάσει εκείνη τη στιγμή ακόμη και χωρίς το νόμο. Το ίδιο ισχύει και για τις νέες ενοικιάσεις και επίσης για τις μειώσεις των ενοικίων: Επειδή σύμφωνα με τη νομοθεσία των συμβάσεων, όλα υποτίθεται ότι παραμένουν ως έχουν, το μεγάλο τέλος θα ακολουθήσει το 2025.
Για να το δείξετε με μια θήκη: Ένα διαμέρισμα ενοικιάζεται σε μέτρια τιμή 1.000 EUR για την τοποθεσία, το μέγεθος και τα έπιπλα. Για μεγάλο χρονικό διάστημα, ο ιδιοκτήτης ενδιαφερόταν περισσότερο να διατηρήσει μια καλή και αξιόπιστη σχέση με τον μισθωτή παρά να εξαντλήσει το ενοίκιο που είναι σχεδόν αδύνατο βάσει του δικαίου των συμβάσεων κάθε χρόνο. Πριν τεθεί σε ισχύ το MietWoG, το διαμέρισμα πωλείται σε έναν επενδυτή που βλέπει τη δυνατότητα αποδόσεων στη δεδουλευμένη απόσταση μεταξύ του συμφωνημένου ενοικίου και του τοπικού συγκριτικού ενοικίου. Εάν το MietWoG – όπως ερμηνεύθηκε από το 65ο τμήμα – δεν επηρέασε τις συμφωνίες αστικού δικαίου, ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να ζητήσει αύξηση του μισθώματος κατά 150 ευρώ ως πρώτο βήμα. Θα μπορούσε να το επαναλάβει ξανά κατά τη διάρκεια του νόμου. Στο τέλος, το ενοίκιο θα ήταν 1.323 ευρώ, δηλαδή αύξηση του μισθού κατά το ένα τρίτο. Ο ενοικιαστής θα πρέπει να το πληρώσει από τον Μάρτιο του 2025. Στις αρχές του 2026, ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να αυξήσει και πάλι το ενοίκιο σε 1.521 ευρώ, δηλαδή συνολική αύξηση 50%. Εάν ο ενοικιαστής δεν είναι οικονομικά πολύ άνετος, δεν θα είναι σε θέση να αντέξει μια τέτοια αύξηση σε τόσο σύντομο χρονικό διάστημα. Για να μην αναφέρουμε τις περιπτώσεις στις οποίες το ενοίκιο είναι διπλάσιο από το ενοίκιο που επιτρέπεται βάσει του MietWoG όταν υπογράφεται ένα νέο συμβόλαιο.
Αυτή η ανάγνωση λεηλατεί το νόμο του ουσιώδους αποτελέσματός του. Το επίπεδο ενοικίου δεν θα μειωνόταν σε κοινωνικά αποδεκτό επίπεδο, όπως είχε προβλεφθεί, τουλάχιστον μεσοπρόθεσμα · οι συνέπειες της συνεχιζόμενης ανεξέλεγκτης αύξησης ενοικίου θα ανασταλούν μόνο. Με τη λήξη του νόμου, τα ενοίκια θα αυξάνονταν τότε ακόμη πιο εκρηκτικά, κάτι που θα αντικατοπτριζόταν σε ένα μεγάλο κύμα αδράνειας. Στο τέλος, ο νόμος αποδείχθηκε υπαρξιακή απειλή για μεγάλα τμήματα των ενοικιαστών του Βερολίνου.
Το αστικό δίκαιο κάνει λάθος στροφές
Τώρα στα ζητήματα του αστικού δικαίου. 65. Το Επιμελητήριο θεωρεί ότι οι διατάξεις του §§ 3-5 MietenWoG δεν εμποδίζουν, ένα ενοίκιο που θα συμφωνηθεί, το οποίο είναι υπερβολικό σύμφωνα με τις απαιτήσεις του νόμου. Το μόνο που απαγορεύεται είναι να απαιτήσετε και να αποδεχτείτε το υπερβολικό ενοίκιο που έχει συμφωνηθεί αποτελεσματικά βάσει του αστικού δικαίου. Οι κανονισμοί στο §§ 3-5 MietWoG δεν αποτελούν νομική απαγόρευση η οποία, σύμφωνα με το § 134 BGB, θα καθιστούσε άκυρη τη συμφωνία σκιώδους μίσθωσης.
Εάν η κάλυψη ενοικίου δεν αποτελεί νομική απαγόρευση κατά την έννοια του § 134 BGB, πώς οι κανόνες απαγόρευσης του νόμου επηρεάζουν τότε τη συμβατική σχέση; Δεν υπάρχει τίποτα σχετικά με την απόφαση του 65ου τμήματος. Το δικαστήριο δεν φαίνεται να εξέτασε περαιτέρω την ερώτηση, διότι δείχνει: Οι συνέπειες είτε ξεπερνούν το άλμα του ενοικίου από το 2025 που φαίνεται παραπάνω είτε φαίνονται μακρινές.
Υπάρχουν ουσιαστικά δύο τρόποι αντιμετώπισης της ερμηνείας του Επιμελητηρίου με δογματικό τρόπο. Μια πιθανότητα είναι ότι το MietWoG δεν θα είχε καμία επίδραση στις συμβατικές συμφωνίες και στις υποχρεώσεις που απορρέουν από τις συμφωνίες. Οι αυξήσεις ενοικίου και τα νέα συμβόλαια με υψηλότερο ενοίκιο θα εξακολουθούν να είναι αποτελεσματικά εφικτά, οι ενοικιαστές οφείλουν πλήρως το συμβατικά μισθωμένο ενοίκιο. Ο ιδιοκτήτης θα απαγορευόταν μόνο κατά τη διάρκεια του νόμου να δέχεται πληρωμές ενοικίου που υπερβαίνουν αυτό που επιτρέπεται σύμφωνα με την §§ 3-5 MietWoG. Εάν το αποδέχεται ούτως ή άλλως, διαπράττει διοικητικό αδίκημα και πρέπει να πληρώσει πρόστιμο σύμφωνα με την Ενότητα 11 (1) Αρ. 4 MietWoG (αυτό θα μπορούσε να είναι χρήσιμο ανάλογα με το ποσό του προστίμου).
Εάν ο ιδιοκτήτης δεν αποδεχτεί τις πληρωμές και μεταφέρει το επιπλέον ποσό, θα είναι από προεπιλογή αποδοχής σύμφωνα με την §§ 293 στ. BGB. Η προεπιλογή αποδοχής δεν θα είχε σχετικές συνέπειες, ο μισθωτής θα συνεχίσει να είναι υποχρεωμένος να εκτελέσει. Μόλις λήξει ο νόμος το 2025, ο ιδιοκτήτης θα είχε το δικαίωμα να διεκδικήσει τις αξιώσεις μίσθωσης που δεν είχαν παραγραφεί μέχρι τότε. Οι ενοικιαστές θα πρέπει να αναμένουν πρόσθετες αξιώσεις έως τον Ιανουάριο του 2022 – στο παραπάνω παράδειγμα που θα ήταν περίπου 10.000 ευρώ.
Η εναλλακτική λύση είναι να δούμε την απαγόρευση στο §§ 3-5 MietWoG ως νομική μερική αδυναμία της απόδοσης του ενοικιαστή. Η κατασκευή θα είχε ως εξής: Επειδή ο ιδιοκτήτης απαγορεύεται νομικά από την αποδοχή του υπερβολικού τμήματος του ενοικίου, είναι αδύνατο για τον ενοικιαστή να επηρεάσει την απόδοσή του. Ωστόσο, το άρθρο 275 παράγραφος 1 του γερμανικού αστικού κώδικα (BGB) αποκλείει τη ζήτηση για αδύνατη εκτέλεση. Ως εκ τούτου, ο μισθωτής θα απαλλαγεί από την υποχρέωση καταβολής του υπερβολικού μεριδίου και το 2025 δεν θα αντιμετωπίσει καμία επιπλέον πληρωμή για τρία χρόνια.
Αλλά αυτή δεν είναι η μόνη συνέπεια της αδυναμίας. Έχει επίσης αντίκτυπο στην υποχρέωση παροχής ανταλλάγματος. Το πρόσφατο παρελθόν έχει δώσει καλά παραδείγματα: Ένα δωμάτιο ξενοδοχείου που έχει κλείσει με κράτηση δεν χρειάζεται να πληρώσει εάν το ξενοδοχείο δεν επιτρέπεται να φιλοξενήσει κανέναν λόγω του νόμου της Κορώνας. Για τον ιδιοκτήτη, αυτό σημαίνει ότι πρέπει να αφήσει το διαμέρισμα μόνο στο βαθμό που λαμβάνει το τίμημα (Ενότητα 326 (1) BGB). Για παράδειγμα, μπορεί να κλειδώσει ένα δωμάτιο σε κατάλληλο μέγεθος. Εάν αυτό δεν είναι δυνατό, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει αποζημίωση για την πρόσθετη υπηρεσία που δεν οφείλεται πλέον σύμφωνα με το άρθρο 326 παράγραφος 4 του γερμανικού αστικού κώδικα (BGB), αμέσως, επειδή το MietWoG δεν καλύπτει τέτοιες αξιώσεις. Αν λοιπόν λάβετε ως βάση την αδυναμία, το MietWoG δεν κάνει καθόλου.
Σίγουρα: Ένα φιλικό πρωτοβάθμιο δικαστήριο θα μπορούσε να αποφασίσει ελεύθερα ότι η υπηρεσία του ιδιοκτήτη δεν προσαρμόζεται τελικά, δηλαδή, § 326 BGB έχει ανασταλεί με κάποιο τρόπο. Ωστόσο, δεν μπορεί να δικαιολογηθεί κάτι τέτοιο βάσει του αστικού δικαίου. Εάν θέλατε να πάρετε αυτήν την συνέπεια – εναλλακτικά – από το MietWoG, προέκυψε το ερώτημα γιατί το κράτος δεν πρέπει σε καμία περίπτωση να είναι υπεύθυνο για μια νομική απαγόρευση με ισχύ σύμφωνα με το § 134 BGB, αλλά χωρίς περαιτέρω συνομιλία για αναστολή § 326 BGB.
Αδικαιολόγητη ανησυχία σχετικά με τη νομοθετική αρμοδιότητα
Αυτό οδηγεί στο συνταγματικό πλαίσιο. Η ερμηνεία του 65ου Επιμελητηρίου προφανώς υποκινούσε μια ανησυχία για τη συνταγματικότητα του MietWoG, συγκεκριμένα για τη συμβατότητά του με τις αρμοδιότητες του Βασικού Νόμου. Το 65ο τμήμα πιστεύει ότι η ανάγνωσή του είναι υποχρεωτική ως συνταγματική ερμηνεία. Η πολιτεία του Βερολίνου δεν διαθέτει τη νομοθετική αρμοδιότητα για νομικές απαγορεύσεις που επηρεάζουν τις συμβάσεις ενοικίασης. Το δικαστήριο δεν ανταποκρίνεται πραγματικά στα επιχειρήματα των πλέον πολυάριθμων φωνών της νομολογίας που το βλέπουν διαφορετικά.
Στην πραγματικότητα, αυτή η άποψη είναι λανθασμένη. Αυτό έχει ήδη αναπτυχθεί αλλού και θα συνοψιστεί εν συντομία μόνο εδώ: Το MietWoG παρέχει ποσοτικά όρια τιμών και επομένως δεν περιέχει αστικό δίκαιο. Το αστικό δίκαιο σημαίνει την ελευθερία της σύμβασης και συνεπώς την ελευθερία των τιμών. Το φρένο μίσθωσης (§§ 556δ κ.λπ. BGB) δεν αλλάζει τίποτα, επειδή δεν περιέχει όριο τιμής, αλλά ειδικό κανονισμό για τοκογλυφία. Ωστόσο, αυτό ήταν πάντα μέρος του αστικού δικαίου επειδή δεν καθορίζει πολιτικές τιμές, αλλά υπερασπίζεται τις τοπικές τιμές.
Δεδομένου ότι το MietWoG δεν παρέχει αστικό δίκαιο, αλλά μάλλον δημόσιο δίκαιο, δεν ρυθμίζει την ίδια νομική κατάσταση, η υπεροχή του ομοσπονδιακού νόμου σύμφωνα με το άρθρο 31 του βασικού νόμου δεν ισχύει επομένως. Τέλος, όποιος πιστεύει ότι η ομοσπονδιακή κυβέρνηση έχει υιοθετήσει μια ολοκληρωμένη έννοια για την παροχή κοινωνικής στέγασης σε μεγάλες πόλεις με νόμο κοινωνικής μίσθωσης, η οποία δεν πρέπει να ενοχλεί τη χώρα, συνιστάται να ρίξετε μια ματιά στην ενότητα 558 (2) πρόταση 2 BGB , σε συνδυασμό με το σημείωμα, ότι ο κανονισμός εκδόθηκε σε μια εποχή που τα όρια τιμής ενοικίασης στο Μόναχο, το Αμβούργο και το Βερολίνο ήταν εξίσου έγκυρα με αυτά που περιλαμβάνονται στο MietWoG σήμερα.
Συμπέρασμα: ακυρότητα των ενοικίων σκιάς
Τι σημαίνει αυτό για την πρακτική της ενοικίασης σκιών; Η κάλυψη ενοικίου στο Βερολίνο παρέχει νομικές απαγορεύσεις κατά την έννοια του § 134 BGB. Συμφωνίες για "σκιώδη ενοίκια", είτε με νέα συμβόλαια, είτε μέσω αιτήσεων αύξησης ενοικίου, παραβιάζουν αυτές τις απαγορεύσεις και είναι άκυρες σύμφωνα με το άρθρο 134 BGB. Οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν, υπό τον όρο του προηγούμενου, να υπόσχονται υψηλότερο μίσθωμα με ισχύ από την ημερομηνία λήξης. Γιατί φυσικά το MietWoG απαγορεύει επίσης τέτοιες συμφωνίες.
Οι τρέχουσες συμφωνίες ενοικίασης που είναι υπερβολικές σύμφωνα με τις διατάξεις του MietWoG ισχύουν νομικά μόνο στην περίπτωση στην οποία το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο θα κηρύξει τον νόμο αντισυνταγματικό, με ισχύ για το παρελθόν. Αλλά αυτό είναι πολύ απίθανο. Πρώτον: Ακόμα κι αν το δικαστήριο αποδέχτηκε μια συνταγματική παραβίαση, ενόψει των κατά τα άλλα απειλούμενων κοινωνικών συνεπειών, στην πραγματικότητα θα έπρεπε να δώσει την απόφαση του μόνο για το μέλλον. Δεύτερον: Ο νόμος, ως έχει, είναι συμβατός με τον Βασικό Νόμο.
Ο Florian Rödl είναι εκπρόσωπος των δικαστικών διαφορών για το κράτος του Βερολίνου στις διαδικασίες MietWoG ενώπιον του BVerfG.
Αυτή είναι μια αυτόματη μετάφραση μιας ανάρτησης που δημοσιεύτηκε στο Verfassungsblog στη διεύθυνση URL https://verfassungsblog.de/verbote-sind-verbote-sind-verbote/ στις Tue, 08 Sep 2020 07:11:19 +0000.